Об установке и техническом обслуживании домофонов

В Управление Роспотребнадзора по Новгородской области обращаются потребители по вопросу установке и техническому обслуживанию  домофона по данному вопросу сообщаем следующее.

Согласно разъяснением Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (письмо от 02.08.2023г. №20668-ОГ/00) Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила № 491), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно подпункту «а» пункта 1 Правил № 491 состав общего имущества в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

В силу названной нормы домофонная система входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД в случаях, если либо указанная система приобретена и (или) включена в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, либо указанная система была установлена в многоквартирном доме на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и отнесена к общему имуществу в многоквартирном доме изначально.

В случае если домофонная система установлена в многоквартирном доме после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, указанная система приобретена одним или несколькими собственниками помещений в многоквартирном доме, либо иным лицом (лицами), при этом общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о включении такой системы в состав общего имущества не принималось, тогда домофонная система не входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и принадлежит тому лицу (лицам), которое такую систему приобрело и установило.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник.

В силу указанной нормы именно собственник домофонной системы несет обязанность по ее содержанию. Обязанности по оплате содержания домофонной системы у прочих собственников помещений в многоквартирном доме в данном случае не возникает.

В то же время в указанном случае у собственника домофонной системы не возникает обязанности по обеспечению жильцов дома индивидуальными (квартирными) устройствами управления системой запирания дверей, по обеспечению возможности передачи аудио- или видеосигнала между приемо-передающим устройством домофоннойсистемы на входной двери подъезда дома и индивидуальными приемопередающими устройствами в квартирах собственников помещений в многоквартирном доме.

Обеспечение отдельных жильцов многоквартирного дома такими приемо-передающими и (или) управляющими устройствами, связанными с домофонной системой, возможно по отдельной договоренности таких жильцов с собственником домофонной системы, в том числе за плату.

Важно отметить, что в соответствии с частями 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество всобственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом, в соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу указанных норм собственник домофонной системы не может препятствовать в доступе собственникам помещений в МКД как к принадлежащим им помещениям, так и к принадлежащему им общему имуществу в МКД. Обеспечение такого доступа реализуется предоставлением всем собственникам помещений в многоквартирном доме ключей от запирающих устройств домофонной системы.

Если домофонная система входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, либо в силу того, что указанная система была установлена в многоквартирном доме на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и изначально была отнесена к общему имуществу в многоквартирном доме, тогда необходимо обратить внимание на следующее.

Частью 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. Бремя расходов на содержание домофонной системы, входящей в состав общего имущества в МКД, также возлагается на собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Таким образом, в случае, если техническое обслуживание домофонной системы предусмотрено договором управления, то оплата данного вида работ производится в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая вносится в пользу управляющей организации.

Состав работ по обслуживанию домофонной системы, их стоимость, в том числе порядок ее изменения, а также порядок внесения платы определяются решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 ГК РФ, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

 

В силу части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников до признания его недействительным судом, в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Управляющая организация имеет право обслуживать домофонную систему собственными силами, либо путем привлечения специализированной организации на основании соответствующего договора.

Таким образом, в связи с тем, что бремя возмездного содержания общего имущества, изначально связано с долей в праве на это имущество, относится к отношениям собственности, а не к потребительским отношениям. Все вопросы по содержанию общего имущества решаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч.1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ общее имущество в многоквартирном доме является объектом общей собственности. По этой причине, вопросы, связанные с содержанием общего имущества, его оплаты, исполнение договора, не подпадают под действие главы 3 Закона РФ «О защите прав потребителей» 07.02.1992г. №2300-1 и не могут быть предметом контрольно-надзорной функции со стороны Управления Роспотребнадзора по Новгородской области.

Отношения по содержанию общего имуществарегулируются специальным законодательством: Жилищным Кодексом РФ (далее – ЖК РФ); «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). Положения, закрепленные Правилами № 491, изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядок начисления платы, оформление платежных документов, относятся к положениям жилищного законодательства, и являются предметом регионального жилищного надзора, контроль за соблюдением которых входит в полномочия регионального жилищного надзора.

На территории Новгородской области уполномоченным органом исполнительной власти в части осуществления контроля за соблюдением жилищного законодательства является Инспекция государственного жилищного надзора и лицензионного контроля Новгородской области.

За консультациями по вопросам защиты прав потребителей можно обращаться в «Центр по консультированию и информированию потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новгородской области телефон 77-20-38 либо в Общественную приемную Управления Роспотребнадзора по Новгородской области телефоны 971-106, Единый консультационный центр Роспотребнадзора по телефону  8-800-555-49-43 (звонок бесплатный).

Дополнительно информируем, что функционирует Государственный информационный ресурс для потребителей https://zpp.rospotrebnadzor.ru. Каждый потребитель может ознакомиться с многочисленными памятками, обучающими видеороликами, образцами претензионных и исковых заявлений, с перечнем забракованных товаров. На ресурсе размещена вся информация о судебной практике Роспотребнадзора в сфере защиты прав потребителей.